Jak sprawdzić działkę przed jej zakupem?

Zanim przystąpisz do wyobrażania sobie swojego wymarzonego domu powinieneś znaleźć odpowiednią działkę. Ale jak to zrobić i co to znaczy? W takeście opowiem po krótce jak sprawdzić działkę przed zakupem. Przygotowując się do nabycia działki musimy zwrócić uwagę na wiele czynników, które mogą mieć wpływ na jej atrakcyjność. Na samym początku musicie zadać sobie pytanie jakie są Wasze oczekiwania. Jak duża działka jest potrzebna? W jakiej lokalizacji? Jaki metraż domu będzie optymalny?

Wybór działki to nie tylko kwestia lokalizacji ale też wielu czynników takich jak: kształt, ukształtowanie terenu, orientacja względem stron świata, uzbrojenie oraz dostęp do drogi publicznej. Aby sprawdzić działkę powinniśmy brać pod uwagę różne aspekty.

Poniższe wskazówki są ogólne i aby sprawdzić działkę powinno podejść się od niej indywidualnie. Nieruchomości gruntowe są różne a każda ma inne cechy. Nawet działki o podobnym kształcie i wymiarach będą różnić się w zależności czy leżą w pobliżu malowniczych terenów, w centrach miast czy na terenach wiejskich. Uwarunkowania formalno- prawne również bywają zawiłe. Poniższy tekst jest wskazówką do samodzielnego znalezienia jak największej ilości informacji o wymarzonej działce przed jej zakupem.

Co po kolei musimy sprawdzić przed zakupem działki- podstawowa czeklista dla inwestora.

1. Lokalizacja

Lokalizacja bardzo indywidualna kwestia i dla każdego różne lokalizacje są atrakcyjne. Zwłaszcza, że po przeczytaniu kolejnych punktów okaże się, że lokalizacja wcale nie musi być priorytetem. Co jeśli działka w wymarzonej lokalizacji ma problem z mediami lub dojazdem?

2. Dojazd do działki

Zakładając, że znaleźliśmy potencjalnie atrakcyjną działkę w okolicy, która nas satysfakcjonuje. Musimy sprawdzić czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z ustawą Prawo Budowlane- „ decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać wydana jedynie w przypadku, gdy działka gruntu, na której inwestor planuje budowę, ma dostęp do drogi publicznej.” Taki dostęp nie musi być oczywiście bezpośredni z drogi publicznej. Istnieje możliwość wykazania dojazdu poprzez drogi wewnętrzne lub służebność przejazdu. Najlepiej przed zakupem skontaktować się z zarządcą drogi, do której przylega nieruchomość, na jakich warunkach będzie możliwe skomunikowanie się z drogą.

Uwaga!

W księdze wieczystej powinna znaleźć się informacja o służebnościach przejazdu jeśli takie zostały ustanowione.

3. Sprawdzenie sytuacji planistycznej MPZP/WZ

Aby sprawdzić działkę najpierw poszukaj na stronie internetowej gminy w jakiej jest zlokalizowana nieruchomość, Miejscowego Planu Zagospodarowanie Przestrzennego. Większość miejscowych planów jest dostępnych na stronach internetowych jednak możesz się udać po wypis z planu również osobiście. W formie elektronicznej znajdziemy je tutaj: https://e-mapa.net/ , https://mapy.geoportal.gov.pl/ lub wyszukując w google.

MPZP to akt prawa miejscowego, przyjmowany w formie uchwały rady gminy. Określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy, dostęp do mediów oraz inwestycje celu publicznego.

Taki akt prawny składa się z części graficznej i opisowej. W części graficznej tereny oznaczone są symbolami, pod którymi kryje się ich przeznaczenie. Jak już znajdziesz swoją działkę oraz przypisany do niej symbol w części opisowej będą informacje kluczowe do określenia podstawowych parametów inwestycji takich jak:

przeznaczenie podstawowe,
maksymalna wysokość obiektów,
wskaźnik intensywności zabudowy,
powierzchnia biologicznie czynna,
planowane uciążliwe inwestycje w okolicy,
obszary archeologiczne oraz tereny chronione przez konserwatora zabytków

Przykład:

Jeśli podobają Ci się domy z czterospadowym dachem, parterowe o powierzchni ok 200m2, to musisz sprawdzić czy MPZP na to pozwoli. Może okazać się tak, że będzie wymóg zachowania dużej powierzchni biologicznie czynnej, przez co będziesz musiał budować w górę aby zmieścić się z potrzebną liczba pomieszczeń. Dodatkowo może istnieć zapis o dachach dwuspadowych w czerwonym kolorze. Wtedy będziesz zmuszony zrezygnować z swojej wizji na rzecz domu o dwuspadowym dachu z dwoma kondygnacjami.

Jeśli takie kompromisy Cię nie satysfakcjonują to trzeba szukać dalej.

Co jeśli na danym terenie nie ma MPZP?

Wtedy pierwszym etapem prac będzie wystąpienie o warunki zabudowy. Do wniosku należy dołączyć warunki od gestorów mediów wraz z odpowiednimi szkicami. Najlepiej jeśli już wtedy udamy się do architekta, bo od właściwie wydanej decyzji będzie zależał finalny wygląd naszej inwestycji.

W tym momencie najlepiej jak zdecydujemy jakie media będą potrzebne oraz jaką formę budynku byśmy chcieli. W decyzji WZ musimy określić:

sposób doprowadzenia mediów
szerokość elewacji frontowej
wysokość budynku do okapu oraz do kalenicy
geometrię dachu
ilość kondygnacji
sposób dojazdu

Kiedy nie będziemy mogli starać się o decyzję WZ

kiedy obowiązuje już MPZP
działka nie ma dostępu do drogi publicznej (może być dostęp pośredni poprzez drogę prywatną lub służebność)
brak uzbrojenia terenu lub projektu sieci uzbrojenia terenu wystarczającej dla planowanej inwestycji
jeśli działka wymaga uzyskania zmiany przeznaczenia gruntów rolnych leśnych na cele nierolnicze i nieleśne ( z wyjątkiem klas IV-VI)
teren jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiających zabudowę

Jest jeszcze warunek dotyczący tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że co najmniej jedna sąsiednia nieruchomość dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, by na tej podstawie było można ustalić parametry nowej zabudowy.

Jeśli już sprawdzimy czy mamy MPZP lub możemy starać się o decyzję WZ należy sprawdzić działkę pod kątem innych elementów.

4. Sprawdzenie działki w ewidencji gruntów

Bywa tak, że działka mimo, iż w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jest wpisana jako działka pod zabudowę mieszkaniową leży na gruntach rolnych. Wtedy dodatkową formalnością przed uzyskaniem pozwolenia na budowę będzie również potrzebne odrolnienie. Odrolnić możemy tylko teren pod zabudową oraz części wybrukowane (jednak nie we wszystkich gminach tak się dzieje, bywają rejony gdzie narzucone jest odrolnienie całej działki). Sprawa nie dotyczy gruntów słabych klas od klasy lV-Vl – w ich przypadku odrolnienie nie będzie konieczne.

Część danych dotyczących działki jest dostępna w portalu: https://www.geoportal.gov.pl/dane/dane-ewidencyjne

Jednak najlepiej przed zakupem działki uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Taki dokument możemy uzyskać w Starostwie powiatowym lub Urzędzie Miasta, w Wydziale Geodezji i Kartografii. Oczywiście formalność możemy przeprowadzić osobiście poprzez wizytę w urzędzie bądź przez ePUAP.

Innym przydatnym linkiem jest tu: https://ongeo.pl/raporty Raport może zainteresować każdego kto: posiada, kupuje lub sprzedaje działkę.

Jakie informacje zawiera podstawowy (darmowy) Raport:

położenie nieruchomości,
dane z Ewidencji Gruntów i Budynków,
ortofotomapa lotnicza,
uzbrojenie terenu w media:
- prąd,
- gaz,
- woda,
- kanalizacja,
- światłowód.

Pozostałe tematy są płatne, jednakże darmowa wersja dostarcza bardzo dużo informacji w formie bardzo przejrzystego dokumentu z mapkami i zestawieniami tabelarycznymi dla każdego z tematów. Źródłem danych są rejestry urzędowe.

5. Dostępność mediów

Dostępność mediów w pobliżu działki jest jednym z kluczowych elementów wpływających na fakt czy inwestycja tam będzie opłacalna. W przypadku ich braku może być konieczne ich doprowadzenie, co może wiązać się z dużymi kosztami. W takim przypadku najlepiej skontaktować się z gestorami mediów i sprawdzić możliwości podłączenia oraz zapytać o plany inwestycyjne w tym rejonie (być może planowana będzie tam rozbudowa sieci).

Warto też sprawdzić na jakich działkach przebiegają sieci.

Przykład:

Jeśli nasza działka ma służebność przejazdu a w tym miejscu również idą media np. kanalizacja czy gaz to nie koniecznie sąsiad wyrazi nam zgodę na podpięcie się. Służebność przejazdu to nie to samo co służebność przesyłu!

Warto więc dowiedzieć się o sytuację z mediami na pobliskich działkach oraz to skąd ewentualnie będziemy mogli doprowadzić media. Ważna tu będzie zgoda sąsiadów

6. Teren działki i badania geotechniczne

W przypadku nieruchomości gruntowych powinniśmy zwrócić również uwagę na to jaki kształt ma działka, spadki terenu oraz położenie względem stron świata. Te elementy będą determinować to jaką formę przybierze budynek oraz czy będzie to w pełni satysfakcjonujące.

Jednak najważniejsze często bywa ukryte. Tak również jest w przypadku działek. Na początku dobrze jest zlecić wstępne badania geotechniczne. Pozwolą one oszacować ryzyko związane z koniecznością wykonania wzmocnień podłoża czy fundamentów lub nawet wymianą gruntu. Takie badania pozwolą nam przewidzieć późniejsze dodatkowe koszty związane z budową oraz zminimalizują ryzyko przykrych niespodzianek już na samym początku realizacji.

7. Inne uwarunkowania

a)Tereny zalewowe

Powszechna cyfryzacja pomaga na sprawdzenie wielu danych poprzez odpowiednie portale internetowe. Tereny mogą być zaznaczone w MPZP oraz ich lokalizację sprawdzimy na portalach takich jak: https://e-mapa.net/ oraz https://mapy.geoportal.gov.pl/

b) Odległości od budynków sąsiednich, granic, dróg i lasu

Odległości od budynków reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( z późniejszymi zmianami). Par.12 rozporządzenia mówi o odpowiednich odległościach w jakich powinny znajdować się ściany z oknami lub bez nich od granicy działki oraz innych uwarunkowaniach mających na to wpływ. Aby sprawdzić działkę i to gdzie możemy na niej budować, musimy przeanalizować wiele czynników. Kluczowe dla usytuowania budynku są: zacienie, przesłanianie, odległości od lasu, drogi, linie zabudowy, zabudowania rolne czy budynki zbudowane z materiałów rozprzestrzeniających ogień w sąsiedztwie.

Na usytuowanie budynku na działce może mieć wpływ wiele czynników. Trzeba tu pamiętać, że każda działka jest inna a o lokalizacji budynku na działce powinien zdecydować architekt. Zachęcam do kontaktu z nami już na tak wczesnym etapie jak kupno działki –https://z-architektem.pl/kontakt/

c) Ochrona konserwatorska

Informacji o tym czy teren naszej nieruchomości jest w zasięgu ochrony konserwatorskiej możemy znaleźć w MPZP a w wypadku jego braku w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ochrona konserwatorska narzuca wiele obostrzeń, więc lepiej wcześniej być świadomy tych ograniczeń.

d) Sąsiedztwo

Często działka wydaje się atrakcyjna ale zasadniczą kwestią może być sprawdzenie tego co znajduje się w sąsiedztwie oraz w jakich odległościach. Należy zobaczyć czy w okolicy nie ma uciążliwych zakładów przemysłowych, warsztatów, stref nalotów samolotów itp.

Czasem bywa tak, że otoczenie stanowią puste działki wtedy musimy sprawdzić czy nie ma w okolicy wydanych pozwoleń na budowę i tuż za “płotem” nie wyrośnie uciążliwa inwestycja.

Wydane i procedowane pozwolenia/zgłoszenia sprawdzisz tutaj: http://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/

e) melioracja

Jeśli działka jest na terenach po rolniczych to istnieje prawdopodobieństwo, że teren jest zdrenowany. Należy wtedy umieścić budynek tak aby nie przerwać istniejących urządzeń melioracyjnych lub wystąpić o pozwolenie wodnoprawne na przebudowę sieci. Niestety temat jest dość powszechny w Polsce i kupując działkę na terenach po rolniczych lub rolniczych sprawdźmy lokalizację drenaży oraz to czy w ogóle działają.

8. Sprawdzenie stanu prawnego działki

Aby sprawdzić działkę musimy zapoznać się z jej księgą wieczystą. Wiele ksiąg wieczystych jest w systemie elektronicznym i można je pobrać oraz sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych – https://ekw.ms.gov.pl/

W przypadku ksiąg niebędących w systemie należy sprawdzić je przez właściwy dla położenia nieruchomości Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego.

W takiej księdze możemy sprawdzić w działach III i IV ewentualne prawa roszczenia, możliwe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, służebności oraz ewentualne obciążenia hipoteki.

Podstawowymi sprawami do sprawdzenia odnośnie stanu prawnego są:

hipoteka,
służebności,
roszczenia,
czy działka zgadza się z gminną ewidencją gruntów,
czy właściciel faktycznie jest właścicielem

W niejasnych sprawach prawnych związanych z działką należy udać się po opinię do prawnika.